曼谷豪宅别墅公寓-曼谷租房豪华别墅价格

1.泰国芭堤雅哪个区域的房产最适合投资

2.泰国曼谷房产市场解析

3.在泰国买房投资靠谱吗？

4.柬埔寨房子容易出租吗？租金如何？

泰国芭堤雅哪个区域的房产最适合投资

2016年国内房价一路飙涨，让人捉摸不透，由此激发了更多高净值客群投资海外的需求，以寻求资产增值。泰国这一新兴市场，渐入投资者的视线。据“中国对泰国的采购意向指数”显示，中国买家在泰国购买房产的欲望已超过其它较大国家。过去一年中，泰国指数飙升180%，而其它几大主流国家，仅上升37%。

作为泰国最热门投资目的地之一的芭堤雅，它的楼市以外国人为主导。一年365天，有不计其数的来自世界各国不同种族、不同语言的人来到芭堤雅度假、生活、经商、投资、创业。随着泰国高铁（曼谷－芭堤雅－罗勇）及乌达抛机场的建设，这座城市的房产市场将是高净值客群寻求资产增值的最佳渠道之一。那么，是哪些投资优势让芭堤雅房产变得炙手可热？投资芭堤雅什么地方的楼盘更有益于资产保值呢？

1、气候宜人 旅游资源丰富

泰国属热带季风气候，终年温差不大，4、5月温度最高，年平均温度20摄氏度左右，完全可以短裤T恤过一年。芭堤雅的海滩长达40公里，蓝天碧水，沙白如银，海景资源极其丰富，开发商甚至在海滩边上建海景公寓，实在是太惬意，还有最负盛名的夜生活文化。这些都吸引着世界的游客，每年来芭提雅旅游的人数将近1200万，这在全球都是名列前茅的。

2、交通便利 经济发展健康

芭堤雅位于泰国经济最发达的曼谷——罗勇经济走廊，经济健康成长，旅游业发达，房地产业势头凶猛。交通也非常便利，规划中的曼谷机场至芭堤雅高铁轻轨线预计在2018年建成，届时两地车程将缩短为20分钟。

曼谷或芭堤雅机场距中国南方城市大约2个多小时航程，距离北方城市大约4-5小时航程。每年在芭提雅召开的国际会议高达两三百次之多，旅游经济非常国际化，游客来源遍布世界，不容易受某个经济体的衰退影响。

3、医疗教育一流水准 畅享悠闲生活

泰国的医疗设施处于世界一流水平，且费用低，仅是欧洲的1/4，有孩子的家庭也可以选择一些优质的国际学校就读，泰国的国际教育非常发达，其中英国排名前三的私立学校regent（戴安娜王妃的母校），在曼谷和芭堤雅都有分校。泰国政府也从政策方面也给予大力支持，正向任何超过50岁的人士签发特殊退休签证，越来越多的人选择移居芭堤雅。

4、低房价 高投资回报率

芭堤雅一居室价格在60万元左右，只计算使用面积，不计公摊、全精装修、车位免费、泳池健身房是必备配套。出租收益约8%-10%，一些地段好近海的房产可高达15%，芭堤雅旺季租房一天可以租到300元，欧美短租客尤其多。芭提雅www.contactmalaysia.com.cn/thailand在城市基础设施上投入巨资， 2018年到曼谷机场的高铁轻轨完成，高铁沿线的城市房地产市场前景大好，预测今后几年将上涨30%以上。

5、优于国内 房产政策宽松

泰国房产为永久产权，没有房产持有税，也没有限购政策，交房时即可取得房产证。

泰国曼谷房产市场解析

曼谷是泰国的首都，近几年来吸引着不少出国人士投资当地的房产。据我了解到，在曼谷，大多数外籍人士仅会选择极少数的几个区域居住——素坤逸、隆比尼和沙通，详细情况我们就一起来了解下吧。

据悉，在竞争压力极大的曼谷公寓市场，单一所有权、以外国人审美为基准建造的公寓类型竟然脱颖而出，表现亮眼。

　即使在曼谷工作的外籍人士数目增长有限，但他们的需求却极大影响了曼谷房产市场。

　在曼谷，大多数外籍人士仅会选择极少数的几个区域居住——素坤逸、隆比尼和沙通。这些外国人中的大部分会选择在曼谷待上两三年，相较于买房更喜欢租房。事实上，这三个区域也是整个曼谷最为繁华的区域，也备受曼谷当地人喜爱。

　对外籍人士来说，最受欢迎的居住方式是：租一套公寓（apartment）或共管公寓（condominium）。

　因为在大多数外国人聚集的地区，很少有独栋别墅或联排别墅出租。而在这些区域内，能与酒店式公寓在各方面一较高下的只有公寓小户型开间和一居室。

　目前在这三个区域内，以外国人喜好为基准建造的公寓约有1.5万套，而它们的入住率已经达到97%。同时这些地方也容纳了大约74，400套共管公寓，而CBRE Research估计，这些公寓中的30%-40%已经被出租。

　选择出租公寓而不是共管公寓的人还有一个原因：他们可以直接去找建筑业主要求修缮房屋，与物业负责人进行直接沟通。

　在一套共管公寓中，个人业主负责单位内部的维护，而大楼的物业经理只负责维护公共区域。这意味着租户很难让个别业主快速修理物品，交流效率极低。

　就算有些公寓已经有20多年的历史，但一般来说，公寓的公共区域和每户装修都得到了很好的维护和翻新，而且比同年龄的许多共管公寓都要好得多。

　世邦研究中心的研究显示，在最受外国人欢迎居住地，在建的单栋建筑中，约有400套公寓单元，但在这些地区有22，200套共管公寓单元，其中63%将是一居室。

　CBRE泰国区咨询服务主管说：“（对出租来说）位置不是成功的唯一关键，单元布局、规格、家具和设施，以及单位大小，都是能影响入住率和租金回报多寡的关键。”

　话虽如此，项目地点的受欢迎程度依然是最重要的部分，无论是对开发商还是这些外籍人士来说。

　特别的是，对开发商和业主们来说，在租房过程中他们还能学习到这些外籍人士租房需求变化，然后在项目翻修和新建楼盘上更多的迎合他们的需求。

　目前来说，租户每月的租房开销变动不大，在不久的将来也不太可能增加。但是，曼谷不断上涨的土地和建筑成本对公寓开发上造成更多挑战。

　开发商可以使公寓面积变得更小，但太小的面积也会丧失对租客的吸引力。关键是如何从最小的尺寸中融合更多功能，将每平方米的租金最大化，以吸引到预算有限的潜在租户。

　例如，装饰和家具必须有品味，必须实用，耐用，易于清洁和维护。

　厨房和浴室是独特的卖点。开放式厨房看起来宽敞明亮，但必须保证烹饪时的油烟被有效革除。浴室是非常私人的，房客们想要一个独立的浴室和浴缸，在主浴室里，看起来和五星级酒店的一样好。

　室外配套也同样重要，许多租户将有家庭，所以不能仅仅有泳池，还得对儿童开放专门的玩乐泳池和游乐园。

　大多数外籍人士都希望住在相同的地区，如果在同一地区选择一套相似的面积和质量的单位，他们会继续选择公寓而不是共管公寓。

　根据CBRE的判断，公寓开发的未来目标还会集中在外籍租户，但开发商需要满足租户的需求，以达到最高的租金和最佳的入住率。

　曼谷房产究竟是“崇洋媚外”，还是迎合市场，对曼谷当地人来说也无需值得深思，毕竟对外籍人士来说“追求舒适生活”的目标和当地人无疑是相同的。无论是公寓地点、配套设施还是室内装潢，更高品质生活方式正是迎合泰国年轻白领们的潮流趋势。

在泰国买房投资靠谱吗？

投资要看时机。比如北京买房这件事，十年前随便买无脑买，然而2017年的现在，如果不是刚需，不推荐买。

投资要看资金实力。能玩得起几百万投资的人去看几十万的项目，投资出发点和风险承受能力，和那些手上只有几十万或者十几万的人不一样。毕竟前者叫资产配置，后者叫all in。

投资要看个人情况。尤其是买房置业，不是纯粹的数字游戏，有一个房子需要你去定期维护、打理，后续房子该如何处理，都是问题。

所以，我说的“不推荐在泰国买房”，仅仅是把我的思考分享出来，但每个人的情况都不一样，仅供参考。

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泰国房产入门

在国外买房子，一是为了进一步资产配置分散风险，二是觉得国内的房地产市场已经过了黄金十年（不要和大环境对着干），但东南亚指不定还有类似的机会，既可以赚房租也可以赚升值，看看还有没有什么便宜可捡。

泰国是东南亚第二大经济体、东盟中心，政治环境相对稳定，和我国的政治经济往来也很频繁，是在东南亚范围内很适合深入了解的一个国家。

在泰国，外国人可以购买泰国公寓总户数的49%以内，不可以购买别墅这种带土地的房产。不过公寓也是永久产权，这个不用担心。而且还有个好处，泰国的房子都是按实际使用面积计算的，也就是说，假设在泰国的一个100平公寓，实际房间里的可用面积加起来就是实实在在的100平方米，而不会像国内的开发商跟你说“啊这套房子的得房率大约是80%，还有20平是电梯和走廊的公摊面积……”

还是泰国的算法更实在啊。

至于买房城市的选择，我主要研究了三个地方：曼谷、清迈、芭堤雅。

泰国地图

芭堤雅是旅游区，人气很旺，但地产开发同样很旺。从供需关系的角度看，现在供远大于需，这个一方面影响房产增值、一方面影响出租收益。外加地段好的楼盘都开发得差不多了，现在能买的楼盘已经很偏了。

当然整个芭堤雅都没多大，怎么住都不算远。然而想想自己出国玩，绝大部分人还是选择住在最热闹、服务设施最全的市中心不是吗？毕竟只住几天，交通方便、设施健全最重要。

总的来说，芭堤雅的房子消费价值大于投资价值。

芭堤雅夜景，还是美的啊

清迈的情况和芭堤雅类似，整个城市的产业只有旅游业，而且淡旺季非常明显，淡季的时候房子很容易空置。在曼谷和芭堤雅都有中介可以办理托管服务包租，但在清迈没有中介这么干，可见这个租金收入是多难保障了。

租金收入难保障，房价上涨又没有明显预期，对投资来说显然都不是好事。

不过清迈的确气候宜居，环境宜人，还有很多非常好的国际学校，房价也不贵，1~2万每平米的样子，从移民的角度倒是可以深入研究。

清迈街景。老城的另外一种含义是经济不发达、基础设施欠缺、市中心房产老旧

最后说说我详细了解的曼谷。

不管怎么说，曼谷毕竟是首都，曼谷的经济占泰国总量的44%，曼谷港承担着泰国90%的外贸，城市建设和基础设施都是泰国最好的，国际化程度也很高，欧美日韩的房产投资者也很多，当然，绝大多数中国人也是选择在曼谷买房。

从投资的角度，曼谷显然完胜芭堤雅和清迈。

曼谷城市很美啊

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然而，并不推荐出手

然而研究了下曼谷房产的行情，觉得……真的不太适合出手。

1）投资回报率在下滑

曼谷现在的房价均价在3~4万人民币/平米，然而我仔细看了下，值得投资的区域已经涨到4~6万了，其中豪华公寓也有飙到10万以上的了。

曼谷市区

这是曼谷城区图，大部分中国人买房主要集中在三个区：

其中最核心的是中心隆披尼区，核心商业区、豪宅、曼谷地标等都在这个区，目前房价已经很高，最高房价已经12万人民币/平米了；

是隆/沙吞区是金融中心还有使馆区，是曼谷老派的商业区，房价目前是4~5万人民币/平米

素坤逸区是目前曼谷最大的商业CBD和住宅区，也是中国人买房子非常集中的地段，房价差不多也是

另外，因为以上三个区房价也都涨上去了，而素坤逸外区整体房价还没那么贵，所以很多中国人开始在这里买房，但需要注意的是：这个区是2016年唯一房价有下降的区……

如果在曼谷房价1~3万的时候买入，我觉得这个事还可以商量，然而这两年国内房产政策紧缩，大量资金跑向海外房产市场导致泰国房价涨幅过快（要知道，我们已经不是第一波在泰国买房的外国人了，日本人和香港人比我们跑得快），现在这个价格已经在高位了，如果想要获取大幅的房价升值……那您来得有点晚……

前段时间我看上的公寓，宜家风，美爆了

当然，海外置业比起房价上涨，更实际的收益其实是来自房租。那么很可惜的是，曼谷的租售比在下降。一方面是因为房价上涨太快，另一方面则是楼盘开发速度太快，但供需关系的变化并没有大幅改变，自然租金会受到影响。

图上我看中的这套公寓在比素坤逸区更靠北一点的地方（轨道交通沿线），70平约合人民币270万（约每平米3.8万），参考现在的租金均价，一个月出租6000元（都是用人民币计算的），那么租售比大约是1:450，就是用450个月可以回收房价成本，差不多要花38年——这个租售比已经和国内某些一线城市差不多了，没占什么便宜。

当然，如果自己把公寓挂在airbnb上运营会比委托出去拿到的租金多一些，但在泰国把公寓用于airbnb和短租是违法的。虽然现实情况的确有中国人在泰国买房这么干，但是很容易被举报。

虽然很多地产广告里写曼谷租房的收益在8%左右，但根据最新的统计数据，2017年上半年曼谷的平均租房收益率在5.15%，也就是个银行理财的水平。

2）难以贷款，资金占用太多

当然，也可能有人觉得38年以后回收成本，给子孙后代留一个房子也挺好的。那我再追问一句：现在需要你全款买房，你还愿意吗？

去年在泰国买房，中国银行和中国工商银行等好几家银行都还可以提供贷款，最长可以贷款到20年。然而由于今年严格的外汇政策，中资银行从今年6月1日起，停止为大陆工作的居民提供房贷（在泰国工作的大陆居民还可以）。而泰国的央行为了控制凤霞，一直都禁止本地银行为外国客户提供房贷业务的。

目前还可以通过新加坡大华银行申请贷款，但需要客户年收入50万人民币的证明或者在大华银行有50万人民币的存款。

目前大华银行在北京市区有三个网点，还算方便

即便曼谷的房子比北上广深还是便宜一些，但如果不加杠杆买房的话，对流动资金的占用还是太多了。想要贷款的话，首先要过了这个50万的门槛。

但据说很多人在泰国买房都是全款，不贷款的。

所以还是我资金实力不足

3）全身而退有点难

好吧，即便资金实力充足，也要考虑这个房子的流动性问题。

泰国人自己买房，0首付，50年贷款，简直不要太轻松……为什么一定要买你的二手房？事实上，泰国人买房的习惯和国内大多数非一线城市一样，都习惯买新房。而我们买的这种公寓最后比较实际的两个出手方法，一是转卖给同样不生活在当地、纯粹投资买房的外国人；二是由泰国当地的开发商回收。

第一种操作风险高，第二种操作仅限于目前新运作的个别楼盘，且附加有一些条件。

实际上，现在网上很多推荐在泰国买房的帖子，都没有写买了以后怎么卖的问题……是真的不好卖啊。

4）套路太多

在泰国买房的中国人和在泰国做房产中介的中国人已经太多太多了。这个市场的玩法和套路就渐渐丰富了起来。

话不多说，大家知道我什么意思。

5）并非最佳选择

上面那间我看的公寓，算下来总价差不多是人民币270万，算上各种购房成本要准备300万的资金。如果有300万可投资的资金，简单粗暴一点，直接买年化10%的P2P，又省事，流动性又比房子好；或者说还想配置在房产上的话，这个价格完全可以考虑美国和欧洲。

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当然，这种情况可以继续买

1）移民准备

泰国的医疗、教育资源，性价比可是比国内一线城市好太多。我看到几个都是因为要带小孩过去上国际学校才买房的案例。

2）去泰国频率高

还有一些家庭背景和泰国相关、或者自己在泰国有事业、或者仅仅是喜欢每年在泰国呆好几个月的小伙伴，还是可以继续考虑在泰国买房。对你们来说再泰国买房不能只算房产本身的收益，要看和泰国的紧密联系给你带来的综合收益。

3）消费自住

最后一种情况就是：

“投资能赚点更好，但是纯消费自住我也愿意买。”

毕竟泰国气候好、风光好、旅游接待能力强，而且房子建的是真漂亮，就算是同样价格，在北京也就是买个老破小，在泰国可以买真·豪宅……

自己度假也好、带着父母去避寒休闲也好，泰国的房子都是不错的选择。

如果是这么想的话，那就买吧~~

（毕竟我的梦想清单里也有一栋在海边的房子，不为投资，纯消费）

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结论和建议

总结一下：

从投资角度看泰国房产，目前已经在高点了，收益率预期降低，且加杠杆的难度较大，后期卖房没有保障，再加上对当地情况不可控等因素，对我来说不算特别好的投资选择。

当然，泰国的房价也的确比国内的一线城市便宜，经济走势一直在上升，旅游业发达，这些优势并不能否认。大家还是保持理智，综合考虑自己的理财需求做决定。

就目前了解的信息，给大家三点建议：

1）真的想买，一定要去泰国实地了解情况，看好房子的周边、物业、配套等等，不要只听中介的一面之词；我其实泰国买房还没心，可能会找机会去泰国实地看看，虽然大环境已经这样了，但说不定个别楼盘还有可能捡漏，或者再了解下其他城市。

2）泰国也不是海外置业的唯一选择，真想海外置业，可以多看看再说，又不着急。

3）多赚钱，多存钱，手上有个几百上千万的流动资金，就别听我瞎扯，心情好买啥都行：）

柬埔寨房子容易出租吗？租金如何？

柬埔寨房子非常容易出租，在柬埔寨市中心有许多房子租给外国游客，租金也不是非常贵。

人生活在社会中就离不开吃穿住行，有一间属于自己的房子，或许是每个人奋斗的目标。但是因为一些原因，或许我们无法立即买到自己的房子，因此经常会租房住。我国有许多房屋中介，因此租房子非常容易。而且根据地段城市的不同，也会有不同的房屋价格，不一样的舒适程度。有一些人会担心自己，如果去国外生活学习租房子会不会很困难。尤其是在经济不发达的城市。

一、柬埔寨租房子很容易。

柬埔寨是我国周边的小国，还属于发展中国家，经济实力并不是很强。但是在柬埔寨首都经济发展还是不错，而且各种设施齐全，因此租起房子来也很容易。柬埔寨有专门为外国游客外国工作者修建的房屋，这些房子都比较精致，而且处于城市中央。所以只要在柬埔寨找到正规的房屋中介就可以租到心仪的房子，而且柬埔寨还有许多比较具有民族特色的房屋。虽然价格有点贵，但是去柬埔寨旅游就是为了享受异域风光，因此住几天还是非常划算。

二、租金不是很贵。

柬埔寨不属于发达国家，但是近些年经济发展非常迅速，年GDP增长率也可以达到7%。在这种情况下柬埔寨的房价也在逐年上升，但是房屋租金并不是非常贵。柬埔寨的房子种类很多，有联排别墅，套房还有独栋别墅。这些房屋的价格从高到低有2000美元，1200美元，450美元不等。比起一些发达城市来说，价格非常低廉。因此在柬埔寨还是可以享受到比较好的生活待遇，能让生活质量提高。